“đất đai” là yếu tố tăng trưởng kinh tế,giàu sang…(cho một thiểu số)tại VN trong nền kinh tế tư bản(thị trường)hoang dã,xuất khẩu tài nguyên và con người sau “đổi mới hội nhập-không phải là yếu tố sản xuất đầu tư !!!

Trần Mã Thượng

ĐẤT ĐÃ THAO TÚNG NỀN KINH TẾ NHƯ THẾ NÀO?

Image may contain: 1 person, food

Hai mươi năm trước mấy miếng ruộng thuộc vùng bưng sáu xã ở quận 9 cũng như mấy bờ lúa và các miếng biền ven sông Sài gòn thuộc quận 2, khu Nam Sài gòn … thì giá bao nhiêu một công? Cao lắm thì độ 6-7 chỉ vàng trên một công ấy. Nói trắng ra cũng không còn ai muốn mua với giá đó vì đây là những vùng đất nhiễm mặn, nhiễm phèn. Trong khi đó con em của những nhà nông vùng này cũng rời ruộng lúa để hàng ngày qua phà sang bên kia sông kiếm việc gì đó để làm may ra còn khả dĩ nuôi được gia đình còn hơn là theo cha mẹ ra đồng mà quanh năm vẫn thuộc diện hộ nghèo. Ấy vậy mà giờ đây mỗi mết vuông đất ở vùng này, đặc biệt là vùng ven sông Sài gòn thuộc quận 2 có nơi giá tới 60-70 chỉ/mét vuông, nghĩa là 60 ngàn – 70 ngàn chỉ / 1công. Bình quân lại thì giá tăng ngót ngét hàng chục ngàn lần. Chi phí xây dựng hạ tầng bao nhiêu khi tạo ra giá trị mới đó? Chẳng là bao so với giá trị tăng nói nói trên.

Điều gì đã xảy ra sự bất thường này? Do yếu tố phát triển kinh tế xã hội ư? Nếu vậy thìn vào giá gạo và tiền lương hai mươi năm trước và bây giờ thì sẽ rõ và không cần lý giải nhiều. Rõ ràng biến thiên giá đất là một hiện tượng kinh tế kỳ lạ nhất ở Việt Nam.

Nếu chia một dự án bất động sản thành ba giai đoạn hình thành và phát triển thì người ta sẽ nhận ra như thế này :

Giai đoạn một :

Hình thành dự án.Người ta tiến hành đền bù đất cho người nông dân với giá rẻ mạt, có nơi tiền đền bù cho một mét vuông đất ăn không được nửa bát phở như ở sân Golf Long Thành, khu công nghiệp Tân Thành hay Nhà Bè và Nam Sài Gòn còn như vùng đất quận 9 và Thủ Thiêm thì cò thể dẫn được vợ con ăn được một bữa cơm.

Sau đó người ta đóng thuế chuyển quyền mục đích sử dụng đất như một đặc ân vì chính quyền dựa trên giá trị đất giao cho nông dân canh tác theo lối công nghệ và năng suất úp mặt xuống đất , chổng mông lên trời nên rốt cuộc nhà nước thu chẳng được là bao khoản thuế này.

Giai đoạn hai :

Phát triển dự án.Nhà đầu tư bỏ ra ít tiền gọi là nước mồi từ 15%-20% trị giá theo dự toán, số còn lại là các ngân hàng nhảy vô ăn theo. Làm sao mà nhà đầu tư và ngân hàng dám cả gan ôm xô này khi mà thị trường bất động sản chưa phải là bài toán đã được giải quyết căn cơ của một nền kinh tế thật sự lành mạnh? Không lo ! Họ có nhà đầu tư thứ cấp đang ngồi uống cà phê và hút xì gà ở Rex, Continantal và Craven chờ xong bước này là họ nhảy vô hốt nguyên con chứ không đợi xây xong.

Giai đoạn ba :

Xây dựng và bán hàng.Lúc này nhà đầu tư thứ cấp như trên trời rơi xuống. Họ nhào vô mua dự án với một cái giá được trả nghe mà chóng hết cả mặt. Họ sang tay với nhau liền nhưng trên thực tế nhà đầu tư thứ cấp thanh toán cho nhà đầu tư giai đoạn đầu bao nhiêu thì chỉ có họ và ông trời biết mà thôi.Họ sẳn sàng mua cao bán đắt, Vì sao? Vì tiền trên trời rơi xuống. Nói thẳng ra là khoản tiền rữa nó nằm ở phân khúc này. Chênh lệch giữa khoản thực thanh toán với nhau giữa nhà đầu tư giai đoạn đầu và nhà đầu tư thứ cấp này luôn là một ẩn số và nó được hợp thức hoá thành tiền sạch. Họ có sợ lỗ không? Không hề! Còn việc bán ra? Họ dành cho những người phần lớn là có tiền từ trên trời rơi xuống.

Thuc su tien vào tui ai?

Như vậy cho thấy rằng giá trị gia tăng trong lĩnh vực bất động sản là một đống bùi nhùi, nó tự biên, tự diễn một cách độc lập với tiến độ hay tốc độ phát triển của một nền kinh tế. Chính vì lẽ đó mà ít có nhà phân tích kinh tế nào dự đoán được lĩnh vực kinh doanh bất động sản của Việt Nam. Những nhà kinh doanh bất dộng sản có năng lực và thành công vang dội của Malaysia như Setia hay Ghamuda khi sang Việt Nam kiếm đường làm ăn cũng chào thua vì họ không cùng kênh, cùng hệ.

Ai có thể cho dừng lại dòng quay bất động sản quỷ quái này? Không ai cả! Khi con nước đổ ầm ầm như sóng thần thì người ta chỉ làm được một việc là giữ cho con thuyền lao theo hướng con nước chứ không ai dám quay đầu lại. Nó giống như đã leo lên lưng cọp rồi thì khó mà xuống được. Đạp thắng lại thôi lại chứ chưa nói nến đến việc dừng lại ư? Các ngân hàng sẽ nhào đầu đổ la liệt, cao lắm thì còn vài mống bị thương sẽ rống như bò bị thiến. Khi đó, đến lượt nó, bất động sản sẽ cuốn trôi tất cả thành quả của nền kinh tế nếu nó bị hãm phanh.

Vì sao? Vì phần lớn các doanh nghiệp trên cả nước ăn nên làm ra đều từ tầm nhìn “Đất”. Người ta chết nương tựa vào đất còn họ thì sống nhờ vào đất. Họ cứ muốn banh đất để kiếm chác, thứ mà được gợi là nguồn lực của quốc gia, là sở hữu của toàn dân. Hiện nay có ba cột trụ kinh tế cấp quốc gia được gọi là tay tổ của những tay tổ thì cũng sống nhờ vào “tu duy” đất. Ngày nào mà thiếu đất thì họ sẽ lăm đùng ra chết theo cái kiểu đứt mạch máu não chứ không chỉ là đột quỵ. Nền kinh tế vì vậy sẽ chết theo như ván cờ domino.

Ai nuôi nấng, ai vỗ về nó? Nó có phải là sức mạnh kinh tế quốc gia hay là mối đe doạ tiềm năng thường trực nhất? Nhất quyết không thể coi đó là thành tựu kinh tế. Việc này phải được sửa đổi chứ không thể để nó tiếp tục dẫn dắt và chuốc thuốc mê mãi nền kinh tế nữa.

Trần Mã Thượng

Để lại lời nhắn

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Đăng xuất /  Thay đổi )

Google photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google Đăng xuất /  Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Đăng xuất /  Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Đăng xuất /  Thay đổi )

Connecting to %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.